#임대 상식 # 임대 계약을 해지할 수 있는 경우 # 임대 계약 기간 연장 방법 # 계약 갱신 청구권 # 묵시 갱신 # 임대 계약 기간 만료 # 임대료 연체 # 계약 내용 변경 # 계약 해지 통지 # 재계약 거부 안녕하세요? 수안리더스 입니다. 오늘은 상쾌하지만 어젯밤에 내린 비 때문인지 좀 덥습니다. 건강에 유의하시기 바랍니다.
오늘은 계약해지가 가능한 경우, 계약기간 연장 방법 등 임대차 공통사항에 대해 알아보겠습니다.
언제 계약을 취소할 수 있나요?
⑴ 주택임차인이 2기간 이상 임대료를 연체한 경우 계약해지 ▷ 민법 제640조, 제641조에 따라 건물 기타 공작물의 임대차 계약에 있어서 임차인의 임대료 연체액이 2기간에 해당하는 경우 임대인은 임대기간 중에도 계약을 해지할 수 있습니다. 당신은 할 수 있습니다. ▷ 주택의 경우, 주택임대차보호법(이하 ‘집주인법’)에 임대료 연체로 인한 계약을 해지할 수 있는 규정이 없어 민법의 규정에 따릅니다. 마찬가지로 주거용 임차인이나 일반 임차인이 2개월 이상 임대료를 연체하는 경우 집주인은 사전 통지 없이 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서, 임대료 체납기간이 2회에 달한다는 것은 2개월 동안 누적된 임대료 체납액을 총액으로 이해하면 됩니다. ▷ 따라서 월세는 100만원이고 2개월 연속으로 50만원을 납부했다면 2개월 이상 연체된 것으로 볼 수 있으나, 연체된 임대료 총액은 2개월이 되지 않으므로 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다. 연체기간에 관계없이 임대인은 월세 누적액이 2개월 연체된 경우에 한해 예고 없이 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 통지 전에 연체된 임대료를 자신의 은행계좌에 입금한 경우 계약을 해지할 수 있는 권리는 소멸됩니다.⑵ ▷ 상업용 임차인이 3기간 이상 임대료를 체납하는 경우에는 계약이 해지됩니다. ▷ 상업용 건축물의 경우, 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상시법’이라 한다) 제10조 제1항 단서에 따라 3기간 이상 임대료를 연체하는 경우 집주인은 다음과 같이 하여야 합니다. 예고 없이 계약을 해지할 수 있다는 조항입니다. 따라서 상업용 임차인이 3개월 이상 임대료를 연체하는 경우 집주인은 사전 통지 없이 계약을 해지할 수 있습니다. ⑶ 집주인의 동의 없이 임대차권을 양도, 전대, 용도변경하는 경우 ▷ 집주인의 동의 없이 권리의 전부 또는 전부를 임차인이 보유할 수 있습니다. 부동산의 일부를 양도하거나 임대 부동산을 전대할 수 없습니다. 이 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조). ▷ 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우(임대인의 동의 없는 용도변경 등), 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(임차물의 멸실 등) 상대방은 계약을 해지할 수 있습니다. ⑷ 임대차계약기간 임대기간의 만료로 계약을 해지하는 경우에는 임대인 또는 임차인은 계약갱신을 거부하여 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 계약 해지는 적법한 계약 해지 기간 내에 이루어져야 하며, 상대방은 묵시적인 계약 갱신 또는 갱신을 요구할 권리가 있어서는 안 됩니다. ① 주택의 경우 임대인은 임대기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 거부하여 계약을 해지할 수 있고, 임차인은 임대기간 종료 2개월 전까지 계약갱신을 거부하여 계약을 해지할 수 있습니다. 임대기간 종료(대여법 제6조 제1항) ② 상업용 건물의 경우 임대인은 임대기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 계약갱신을 거부하여 계약을 해지할 수 있습니다(상임법 제10조 제1항). 별도의 규정이 없으므로 임차인은 계약이 만료되기 전에 계약을 해지할 수 있습니다. ③ 민법상 임대차 계약에서는 임대기간 만료 후 상당한 기간 이내에 이의가 없으면 종전의 임대차 계약과 같은 조건으로 임대차 계약이 갱신된 것으로 본다(민법 제639조). 행동). 또한, 당사자는 제635조의 규정에 따라 언제든지 해지통지를 할 수 있습니다. 이 경우 임대인이 계약의 해지통지를 하면 6개월 후에 해지의 효력이 발생하고, 임차인이 계약의 해지통지를 하면 그 효력이 발생합니다. 계약 종료는 1개월 후에 효력이 발생합니다.
임대차계약기간 연장방법 및 해지방법 □ 계약기간이 종료된 후에도 합의 또는 묵시적 갱신, 계약갱신 요구권 등에 의하여 계약기간을 연장할 수 있습니다. ⑴ 계약을 갱신하는 방법은 다음과 같습니다. 합의에 의해 이전 계약을 체결하거나 계약 내용을 변경할 수 있습니다. 변경에 따라 갱신하는 경우 ① 계약기간 종료 후 임대인과 임차인의 합의에 의해 계약을 갱신하는 방식입니다. 이전 계약 내용을 변경하지 않고 계약을 갱신하거나, 보증금, 월세, 임대 기간 등 이전 계약 내용을 변경하세요. 재계약을 통해 계약을 연장하실 수 있습니다. ② 합의에 의한 계약갱신의 경우 임차인이 계약갱신을 요구하지 않으므로 보증금 및 월세를 5% 이상 인상할 수 있습니다. 그리고 계약기간 종료 후 임차인은 다시 계약갱신을 요청할 수 있는 권리(1회 사용 가능)를 이용하여 계약기간을 2년 더 연장할 수 있습니다. ③ 이와 같이 합의에 의하여 계약이 갱신되는 경우에는 임대인이나 임차인은 임대차계약기간 중에는 임대차를 해지할 수 없습니다. ⑵ 암묵적으로 계약갱신을 통해 계약기간을 연장하는 경우 ① 주택의 경우 임대인은 임대기간 종료일로부터 6개월 전부터 2개월간 임대차계약을 갱신할 수 있습니다. 이전 기간 동안 임차인에게 갱신 거부 통지를 하지 않은 경우 해당 기간 종료 시 이전 임대와 동일한 조건으로 임대가 갱신된 것으로 간주됩니다. 임차인이 임대기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 아니한 경우에도 또한 같습니다(임차법 제6조 제1항). 이 경우 임대 기간은 2년으로 간주됩니다(2항). 묵시적 갱신이 있는 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 해지 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생하지만 임대인은 계약을 해지할 수 없으므로 임차인은 2년 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 의사표시 시 기간을 보장해야 합니다. ② 상가건물의 경우 상임법 제10조 제1항에 따라 임차인이 임대기간만료 6개월 전부터 1개월 사이에 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다. 계약갱신요청은 10년) . 상설법 제10조 제4항 : 임대인이 제1항에서 정한 기간 이내에 임대인이 임대인에게 갱신거부 통지 또는 조건변경 통지를 하지 아니한 경우에는 전과 같은 조건으로 임대차가 갱신된 것으로 본다. 기간 만료시 임대. 이 경우 임대기간은 1년으로 간주된다. 임대인법 등 상임법에는 별도의 규정이 없으므로 임차인은 계약만료 전에 계약을 해지할 수 있으며, 이 기간 내에 계약해지 통지를 하지 아니하면 묵시갱신이 됩니다. 묵시적인 갱신이 있는 경우 임차인은 언제든지 계약을 취소할 수 있으며, 종료 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 그러나 임대인은 계약을 해지할 수 있는 권한이 없으므로 임차인은 임차인의 의사표시에 따라 1년의 임대기간을 보장해야 합니다. 그러나 2015년 5월 13일 상임법 개정으로 전환보증금을 초과하는 상업용 임대차 인도를 거부할 수 있는 권리와 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 5년간 보호된다는 점에 유의할 필요가 있다. 다만, 5년 계약의 갱신청구권과 관련하여 주의할 점은 전환보증금 범위 내에서 임차인 등 상임법에서 보호하는 묵시적 갱신은 인정되지 않으며, ④에서와 같이 이하에서는 민법 제639조에 따른 묵시갱신이므로 계약을 갱신하여야 합니다. 요청한 기간 내에 계약 갱신을 요청하는 경우에만 5년 동안 보호를 받을 수 있습니다. 또한 이 경우 제3기 임대료 상당액까지 임대료가 연체된 사실이 있는 경우에는 임대인은 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 2018년 10월 16일 상임법 개정으로 계약갱신청구권이 10년으로 변경되었으며, 상업용 임차인은 2018년 10월 16일부터 10년간 보호를 받을 수 있습니다. 임대기간 종료 최소 3개월 전에 임대차 계약이 갱신되지 않거나 임대조건이 변경된다는 사실을 임차인에게 통지하면, 임대기간 종료 후에도 이전 임대계약과 동일한 조건이 유지됩니다. . 다시 임대차계약을 체결한 것으로 간주됩니다(농지법 제25조). 이 경우 임대인과 임차인은 언제든지 취소할 수 있습니다. 다만, 민법 제635조에 따라 계약해지의 효력은 임대인은 6월 이후, 임차인은 통지 후 1월 이후에 효력이 발생합니다. ④ 민법에 의한 임대차 계약에서는 임대차기간이 종료된 후에도 임차인이 임대재산을 계속 사용 및 이익을 취하고, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니하는 경우에는 임대차계약이 성립되지 아니한 것으로 본다. 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대합니다(민법 제639조). 이 경우 임대인과 임차인은 언제든지 취소할 수 있습니다. 다만, 민법 제635조에 따라 계약해지의 효력은 임대인은 6월 이후, 임차인은 임차인은 1월 이후에 효력이 발생합니다. ⑶ 주택임차인의 계약갱신청구권으로 인해 계약기간이 연장된 경우 ▷ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신의 청구 등) 제1항 및 제6항에도 불구하고 임대인은 임차인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 제6조 제1항 전단에서 정한 기간(대여기간 종료 전 6개월부터 2개월까지의 기간) 내에 계약을 체결해야 합니다. 요청이 있는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. ▷ 제6조의3제4항에 따라 갱신된 임대차 계약의 종료에 관하여는 제6조의2(묵시갱신의 경우 계약 해지)를 준용한다. ▷ 따라서 묵시갱신의 경우와 마찬가지로 임차인은 임대차 계약 갱신을 요청할 수 있는 권리는 갱신된 임대 기간 중 언제든지 임대인에게 계약 해지 통지를 할 수 있으며, 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 발생합니다. 하다. 이 경우 임대인은 계약을 해지할 권리가 없는 것도 사실입니다. ⑷ 상임임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 계약기간을 연장하는 방법 ① 상임법에 의해 보호되는 전환보증금 범위 내에서 상임임차인은 최대 10년까지 계약갱신을 반대하고 요구할 수 있다. . 계약을 연장할 수 있습니다. 이 경우 계약갱신을 요구할 수 있는 권리는 암묵적으로 갱신될 수 있습니다. 다만, 임차인이 3개월 상당의 임대료를 연체한 경우(물론, 3개월치의 임대료를 체납한 경우도 포함), 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 그러하지 아니합니다. 임대인은 계약갱신을 거부할 수 있습니다(상임법 제10조). 이런 경우에도 주법처럼 상설법에는 별도의 규정이 없으므로, 임대인이 임대기간 만료 6개월~1개월 전까지 계약갱신을 거부하지 않는 경우에는 묵시적 갱신으로 보호받는다. 상임법. ② 상임법에 의해 보호되는 전환보증금을 초과한 상가임차인은 최대 10년까지 계약에 대한 이의신청 및 갱신권이 없었으나, 2015년 5월 13일 현재 상임법 개정으로, 이의신청 및 재계약 요구권은 10년(2015년 5월 13일부터 2018년 10월 15일까지 5년, 법률 개정으로 인해 2018년 10월 16일부터 10년으로 연장) 동안 보호됩니다. 다만, 10년 계약갱신청구권과 관련하여 한 가지 유의할 점은 전환보증금 범위 내 상업용 임차인은 법 제10조 제4항에 따른 묵시갱신을 통해 자동갱신되어 보호를 받을 수 있다는 점입니다. 상설법이지만 전환 보증금을 초과하는 상업용 임차인은 영구 임대 보호 대상이 됩니다. 묵시적 갱신은 법률상 인정되지 않고 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신만 인정되므로 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 재계약을 신청해야 10년간 재계약권으로 보호받을 수 있다. 상임법에 따라 년. 따라서 전환보증금을 초과한 임차인이 계약갱신을 요구하지 아니하는 경우에는 민법 제639조(임대인이 계약갱신을 거부하지 아니하는 경우)에 따라 묵시갱신이 된다는 점을 유의하시기 바랍니다. 임대기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 민법 제639조에 따른 갱신 묵시) 이 경우 임차인과 임대인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다. 해지 통지는 임대인의 경우 통지 후 6개월, 임차인의 경우 통지 후 1개월 후에 효력이 발생합니다. 또한, 이 경우 3기 임대료 상당액까지 임대료가 연체된 사실이 있는 경우(3개월간 임대료가 연체된 경우를 포함한다), 임대인은 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 있습니다. ☞ 참고자료 : 임대차계약서 사전(김동희)을 참고하시기 바랍니다. 감사합니다. (수안리더송문섭(010-7518-1111))